Kacper Leszczyński                     
ul. Wyszyńskiego 13/1
83-340 Sierakowice
http://geodezyjnie.pl
tel. 798 555 180
email: Kacper@geodezyjnie.pl

Kontakt

STREFA KOMENTOWANIA  

Pytaj, podziel się doświadczeniami lub napisz czy artykuł okazał się przydatny- po prostu skomentuj

Jeżeli masz ochotę podzielić się swoim doświadczeniem na temat swoich zakupów nieruchomości, kontaktu z notariuszami, właścicielami, o błędach które popełniliście  lub chcesz się po prostu o coś zapytać napisz komentarz lub szukaj podobnych do siebie na grupie

"Skoncentrowani na celu - budowa domu".

Chcesz dołączyć do Grupy? Nic prostszego po prostu naciśnij przycisk poniżej!

Klika słów na początek

                          Ileż to razy spotkałem się z sytuacją w której inwestor przeznaczył swoje ciężko zarobione pieniądze na kupno “działki - miny” . Co oznacza pojęcie “działka mina”? To taka która wygląda na świetną okazją. Która jest tania i właściwie całkiem ładna. Kto zwraca uwagę na to że miesiąc temu był tu staw? Przecież dziś widzę piękną, równą trawę. Przecież sprzedawca nie uprzedzał nas o tym, że przez naszą działkę sąsiedzi mogą przechodzić i przejeżdżać samochodami, a my jako przyszli właściciele jesteśmy zobligowani do tego, by im ją udostępniać. Ba! Musimy im to umożliwić co oznacza np. odśnieżenie danego fragmentu działki. Niesamowitym jest to, że pomimo wysokich cen nieruchomości, większość jej przyszłych właścicieli kupuje kota w worku. Gdy kupujemy samochód, raczej zdajemy sobie sprawę, że wyczyszczony samochód to niekoniecznie sprawny  i najczęściej korzystamy z doświadczenia sprawdzonego, znajomego mechanika. Z nieruchomością jest podobnie. Nawet najpiękniejszy trawnik nie mówi nam o atrakcyjnym “w danej sytuacji” stanie prawnym lub fizycznym. Napisałem “w danej sytuacji”, ponieważ każda sytuacja jest inna. Dla przykładu może nam się opłacać kupno danej nieruchomości mimo, że ustanowiono na niej hipotekę. Ważne jest to, żeby być świadomym tego, co wiąże się z kupnem nieruchomości.

CZEGO DOWIESZ SIĘ CZYTAJĄC DALEJ?

1. Czym jest wypis z rejestru gruntów?

 - Jakie informację mogę z niego uzyskać?

 - Gdzie go zamówić?

2. Czym są warunki zabudowy / miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

 - Przepisanie warunków na inną osobę. Czy to możliwe?

- Jak długi jest termin oczekiwania?

- Gdzie się udać?

- Czym jest część graficzna a czym opisowa planu?

3. Pozwolenie na budowę

- Czy można wybudować wszystko?

- Czy można przepisać pozwolenie?

4. Sprawdzenie samowoli budowlanej

- Czym grozi samowola?

- Czy można zalegalizować budynek?

5. Czym jest audyt prawny nieruchomości

Księga Wieczysta

                     Księga wieczysta jest najważniejszym rejestrem spośród wszystkich. Czym jest dokładnie? Wyobraź sobie książkę o nieruchomościach w całej Polsce. Szukasz nieruchomości, która Cię interesuje. Przeglądasz jej treść  i wiesz już o niej prawie wszystko. Kto jest jej właścicielem, jakie obciążenia na danej nieruchomości występują, jakie działki wchodzą w skład nieruchomości (nieruchomość a działka to nie tożsame pojęcia), czy na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka oraz na podstawie jakich dokumentów powyższe dane zostały wpisane. Księga wieczysta powinna być pierwszą rzeczą którą sprawdzamy, gdy wpadniemy na pomysł kupna nieruchomości.

                   Najtrudniejszym momentem, który możemy napotkać w celu przeglądania księgi wieczystej to zdobycie numeru księgi. Każdy ma dostęp do księgi wieczystej natomiast żeby ją znaleźć trzeba znać jej numer. I tu mamy do czynienia z absurdem Polskiego prawa. Księgi wieczyste są jawne. ?Każdy może zobaczyć treść w niej wpisane. Numer księgi wieczystej jest wpisany na wypisie z rejestru gruntów, który możemy uzyskać w Starostwie Powiatowym (Wydział Geodezji i Kartografii). Natomiast dane na wypisie, w związku z RODO, są udzielane tylko właścicielowi, gdyż widnieją tam dane osobowe. Tak wiem, to jest absurd. Konsultowałem się z urzędnikami w celu ustalenia, co należy zrobić, aby legalnie taki numer otrzymać. Usłyszałem, że należy skonsultować się z właścicielem nieruchomości, aby zamówił wypis. Jest to kolejny absurd, bo skąd mam wiedzieć kto jest właścicielem nieruchomości skoro nie mam dostępu do informacji na temat własności. Odpowiedź brzmiała: “Może się Pan przejść po sąsiadach i popytać”. No cóż … brak słów

Wypis z rejestru gruntów

                      Wypisem z rejestru gruntów nazywamy dokument z informacjami o nieruchomości.  Uwzględnia on takie dane jak: kto jest właścicielem nieruchomości lub użytkownikiem  wieczystym  (w określonych przypadkach wpisuje się również dane dzierżawcy nieruchomości oraz  trwałego zarządcy). Znajdziemy tam również informacje o numerze jednostki rejestrowej, numerze księgi  wieczystej oraz powierzchnię działek. Aby otrzymać pełny wypis (tzn. ze wszystkimi informacjami)  z  rejestru należy być właścicielem (w związku z obowiązującymi przepisami RODO. Nie będąc  właścicielem uzyskamy uproszczony wypis z ewidencji na którym widnieje tylko numer działki i    powierzchnia). Wypis z ewidencji gruntów uzyskujemy w starostwie powiatowym w wydziale  ewidencji gruntów i budynków.

                  Generalnie dane z księgi wieczystej i z wypisu nieruchomości powinny być takie same. Niestety praktyka pokazuje, że niekoniecznie tak jest.

Warunki zabudowy/miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

                    Przed kupnem działki warto zajrzeć w wydane decyzje oraz lokalne prawo. Decyzja o   warunkach zabudowy jak sama nazwa wskazuje zawiera warunki które nasza przyszła inwestycja   musi spełniać, aby ją wybudować. Jeżeli treść warunków jest zgodna z naszymi oczekiwaniami   możemy ją wykorzystać pod naszą budowę. Generalnie warunki zabudowy wydawane są na   nieruchomość, jednakże decyzję wydaje się na nazwisko składającego wniosek. Wymusza to   obowiązek przepisywania warunków zabudowy na nowego właściciela.

 Nic nie stoi na przeszkodzie, aby wystąpić o nowe warunki zabudowy. Wiąże się jednak to z   dodatkowymi kosztami i pochłania sporo czasu w urzędach. Co urząd to inny czas oczekiwania. Na   wydanie warunków z reguły czeka się od 3 do 8 miesięcy.

                   Lokalnym prawem o którym wspominałem wcześniej jest między innymi miejscowy plan   zagospodarowania terenu. W planie tym ustala się sposób wykorzystania terenu w granicach obowiązywania tego planu. Plan składa się obowiązkowo z dwóch części: graficznej i opisowej.

                   Z doświadczenia wiem, że częstą praktyką inwestorów jest wyłącznie przejrzenie części graficznej. Część graficzna to nic innego jak mapa z wrysowanym przeznaczeniem terenu. Ale to błąd. Całe meritum planu znajduje się w opisie załączonym do niego. Nawet jeżeli na części graficznej widnieje przeznaczenie terenu "mieszkalnictwo jednorodzinne" to w opisie planu mamy uszczegółowienie warunków, jakie to mieszkalnictwo ma spełniać. Plany mogą narzucać bardzo wiele, od wysokości budynku po kolor elewacji. Należy się przyjrzeć, co dokładnie przewiduje plan. Być może mimo atrakcyjnej działki i nawet możliwości wybudowania na niej domu, dom ten nie będzie spełniał naszych oczekiwań. Co więcej zdarza się, że część graficzna (wskutek błędu) może nie być spójna z częścią opisową. Lepiej unikać tego typu problemów.

                   Plan miejscowy jest prawem lokalnym gminy, więc wszelkie informacje odnośnie planu znajdziemy na gminie a już coraz częściej na stronach internetowych gmin.

Pozwolenie na budowę

                      Generalnie kupujemy nieruchomości gruntowe, aby móc się na niej wybudować. Pozwolenie na budowę jest ostatnim z nich ( no prawie, jeszcze należy zgłosić rozpoczęcie prac budowlanych). Warto sprawdzić czy zostało wydane pozwolenie na budowę. Pozwolenie na budowę (tak samo jak warunki zabudowy) powinno się przepisać na nowego właściciela. Należy pamiętać, że jeżeli kupimy nieruchomość z wydanym pozwoleniem na budowę to nie znaczy, że możemy wybudować cokolwiek chcemy. Konkretne pozwolenie dotyczy konkretnego projektu domu na który były wydane konkretne warunki zabudowy (w razie braku planu miejscowego). Jeżeli dany projekt nam przypadł do gustu nie ma problemu z przepisaniem pozwolenia i rozpoczęciu procesu budowlanego, natomiast jeżeli wybraliśmy nowy projekt, długą drogę wydania pozwolenia na budowę należy przejść raz jeszcze.

Samowola budowlana

                   Nie zawsze kupujemy niezabudowane nieruchomości. Często zdarza się, że wraz z nieruchomością gruntową nabywamy nieruchomość budynkową. Należy pamiętać, że kupując nieruchomość kupujemy ją bez względu na to czy budynek został wzniesiony zgodnie z pozwoleniem na budowę czy jako samowola budowlana. Jako przyszli właściciele będziemy zobligowani do uregulowania stanu prawnego budynku. Oczywiście, jeżeli żyjemy w zgodzie z sąsiedztwem, a budynek kupiliśmy bez kredytu, samowola może nigdy nie wyjść na światło dzienne. Nie radzimy jednak zaniedbywać sprawy. Prawdą jest, że sąsiedztwo rzadko zdarza się całkowicie bezproblemowe, a większość z nas jednak będzie współpracować z bankiem dla którego wszystko musi być całkowicie wyjaśnione. W zależności od rodzaju sprawy, w związku z samowolą budowlaną, karą może być wysoka grzywna wraz z nakazem legalizacji budynku (w przypadku gdy wybudowaliśmy dom i prawo lokalne zezwoliłoby na wybudowanie go w sposób legalny), nakaz rozbiórki i grzywna (w przypadku gdy w żaden legalny sposób nie moglibyśmy go wybudować), a nawet gdy zostaniemy oskarżeni o przestępstwo – do dwóch lat pozbawienia wolności.

                   Najczęściej brak odbioru budynku dotyczy starych domów jednak należy być czujnym przy kupnie nowych budynków. Od jakiegoś czasu mówi się o nowym prawie budowlanym. W jego zapisach znajdziemy przepisy dotyczące uproszczonej legalizacji budynków mających ponad 20 lat. Podobno wystarczy inwetaryzacja geodezyjna budynku, ekspertyza budowlana stwierdzająca bezpieczeństwo budynku oraz oświadczenie właściciela, że budynek został wzniesiony 20 lat wcześniej. Przepisy mają wejść w życie 2020 roku. Obecnie dosyć łatwo legalizuje się budynki wybudowane przed dniem 1 stycznia 1995 roku, ponieważ przed tym dniem obowiązywało inne prawo budowlane, które dopuszczało budowanie bez pozwolenia i uwalniało właściciela z opłat legalizacyjnych. Problem może stanowić udowodnienie rozpoczęcia budowy przed 1 stycznia 1995.

Audyt prawny nieruchomości

                   Wszystko co powyżej przeczytałeś to niezbędne minimum wiedzy, żeby do zakupu nieruchomości podejść świadomie. Można sprawdzić to wszystko samemu lub zlecić profesjonalny audyt prawny. Taki audyt to prawie 100 procentowa wiedza o tym, co kryje się za nieruchomością. W zależności od sytuacji audyt będzie wyglądał różnie, ale zawsze jest to dogłębna analiza stanu prawnego nieruchomości. Dużo bardziej szczegółowa niż przeprowadzona przez nas osobiście. Słyszałem o przypadku w którym to sporządzony audyt prawny stwierdził nieważność wydanych warunków zabudowy. Spójrzmy prawdzie w oczy, gdy mamy decyzję wydaną przez gminę uznajemy ją za wydaną bezbłędnie. Nie zawsze tak jest. Prawnik wykonujący audyt powinien takie rzeczy wychwycić.

TO MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ !