Kacper Leszczyński                     
ul. Wyszyńskiego 13/1
83-340 Sierakowice
http://geodezyjnie.pl
tel. 798 555 180
email: Kacper@geodezyjnie.pl

Kontakt

STREFA KOMENTOWANIA  

Pytaj, podziel się doświadczeniami lub napisz czy artykuł okazał się przydatny - po prostu skomentuj

Jeżeli masz ochotę podzielić się swoim doświadczeniem na temat odbiorów budynku lub chcesz się o coś zapytać napisz komentarz kub dołącz  do grupy "Skoncentrowani na celu - budowa domu".

Nic prostszego po prostu naciśnij przycisk

  ↵

Kilka słów na początek

                     Po długiej i wyczerpującej walce o wymarzony kąt wydaje się naturalnym zamieszkać czym prędzej “na swoim”. Wielu inwestorów nie zdaje sobie sprawy z tego, że robi to nielegalnie. Odbiór budynku może zostać naturalnie pominięty. Może zostać, ale na pewno nie powinien! Przynajmniej nie świadomie. Ważne jest to, aby być wiedzieć dlaczego powinniśmy budynek odebrać. Powodów jest wiele. Przytoczę najważniejsze z nich. Oczywiście możecie potrzebować odbioru z innego względu niż te, które wymienię. Jednak przytoczone przeze mnie przykłady mają zobrazować nie tylko dlaczego należy odebrać budynek, ale o czym mogłeś nie pomyśleć zamieszkując w już wybudowanym domu. Wiedziałeś o tym że grozi za to kara? Czy potrafisz ją obliczyć? Czy wiesz od czego jest uzależniona?  Spłacasz kredyt w terminie? Gratuluję, ale czy w umowie były jeszcze jakieś inne wyszczególnione warunki? Kiedy tak właściwie budynek jest w trakcie realizacji? Zadaj sobie te pytania. Jeżeli nie znasz odpowiedzi, to uzyskasz je właśnie w tym artykule. Serdecznie zapraszam do czytania!

 1. Ponieważ takie jest prawo

              Nic dziwnego, że może cię nurtować pytanie, po co w ogóle odbierać budynek? Biorąc pod uwagę ile wokół jest nieodebranych budynków, dlaczego masz wydawać pieniądze na odbiory? “Inni mieszkają bez odbioru to i ja zamieszkam” - niestety ustawodawca tego nie pochwala.

              Prawo zabrania mieszkania w budynku co do którego nie wpłynęły do urzędu odpowiednie dokumenty. W przypadku obiektów które wybudowano w oparciu o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, takim dokumentem jest zawiadomienie o zakończeniu budowy. Dotyczy to głównie domów jednorodzinnych, gospodarczych, letniskowych, garażów lub innych podobnych obiektów. Zawiadomić o zakończeniu budowy powinieneś również po wybudowaniu sieć kanalizacji, wodociągu, cieplnej, gazu o ciśnieniu nie większym niż 5 Bar, sieci elektroenergetycznej o napięciu nie większej niż 1KV, telekomunikacji .

              W przypadku budynków wielorodzinnych lub użyteczności publicznej - występujemy z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.   O różnicy między zawiadomieniem o zakończeniu budowy a decyzją o pozwoleniu na użytkowaniu oraz o odbiorach częściowych przeczytasz tutaj (artykuł w trakcie realizacji).

2. I tak tu zamieszkam - nic mi nie zrobicie!

              Możesz się uprzeć i zamieszkać w budynku bez odbioru na przekór urzędnikom i ustanowionemu  prawu.   Niestety i tutaj czyha na inwestorów niebezpieczeństwo. Ustawodawca bowiem przewidział takie  sytuacje i postanowił ukarać karą grzywny takowe jednostki. Kara ta jest uzależniona od klasy budynku oraz  przyporządkowanemu mu współczynnikowi. Wszystkie klasy budynków są wymienione w załączniku do ustawy  prawo budowlane, a wzór na obliczenie kary jest prosty.

Przykład dla budynku jednorodzinnego

Budynek mieszkalny jednorodzinny (klasa budynku I, współczynnik 2,0)

500 zł * 10 * 1 * 2 = 10 000 zł

Wyjaśnienie:

   Stawka opłaty za karę jest zawsze taka sama 500 zł. Zawsze podlega ona dziesięciokrotnemu podwyższeniu.  Od klasy budynku oraz współczynnika zależne są kolejne elementy iloczynu. Jeżeli chciałbyś dowiedzieć się  jaki  współczynnik ma twój wybudowany obiekt oraz jaka to klasa budowli naciśnij tutaj. Zostaniesz przekierwoany do PDF-u z załącznikiem z prawa budowlanego. Tabelka jest naprawdę prosta.

              No dobrze, ale możemy przecież zaprzeczać wszem i wobec że nie zaczęliśmy mieszkać w budynku. Co z tego, że wszystkie meble już są, a żona w nowym piekarniku wyczarowała niejedno danie. Budowa trwa dopóki uzupełniane są wpisy w dzienniku budowy. Wpis może dotyczyć nawet fugowania kafelek w łazience. Wpisu może dokonać każdy, kto wykonał dane czynności (nawet inwestor). Problem istnieje w tym, że każda dana czynność musi zostać potwierdzona podpisem kierownika budowy. To generuje kolejne koszty. Czy warto?

3. W życiu są rzeczy pewne - podatki

              Po trzecie, muszę się do czegoś przyznać. Podczas pisania okazało się, że jestem niekonsekwentny. Niniejszy podpunkt będzie skontrowaniem co do tytułu artykułu „5 powodów   dlaczego należy odebrać budynek”. Po przeczytaniu tego punktu możecie odnieść wrażenie, że   budynku nie powinieneś odbierać. Pamiętaj jednak, że to wbrew prawu :)

              Najprawdopodobniej zrobienie odbioru będzie dla nas niekorzystne ze względów   podatkowych. Napisałem najprawdopodobniej, ponieważ wszystko zależy od gruntu, na którym   budowaliśmy dom oraz wcześniejszego przeznaczenia. W przypadku użytku R (roli) przepisy   podatkowe mówią o podatku rolnym. Po wybudowaniu domu użytek zostaje zmieniony na B (teren   zabudowany), ewentualnie B/R (teren zabudowany na roli - działki siedliskowe). Zdecydowanie   podatek od gruntu rolnego jest bardziej korzystny niż od gruntu zabudowanego. Użytek (B) to nie   tylko to, co pod budynkiem. Najczęściej wypełni całą działkę. W zdecydowanej większości   przypadków będziesz płacił więcej. Wszystko zależy od tego, jak wygląda projekt   zagospodarowania  działki. Jeżeli projekt ten określa zagospodarowanie tylko części działki, to   tylko w tej części geodeta powinien zmienić użytek na B. Po zmianie użytku, zamiast  podatku   rolnego, który dotyczy ziemi rolnej, będziesz płacić podatek od terenów zabudowanych + podatek   od budynku. Ustawa mówi o maksymalnych stawkach podatku, natomiast gminy z reguły mają   niższe cenniki. Jeżeli chcesz dowiedzieć się o podatkach w twojej gminie najczęściej wystarczy   odwiedzić ich stronę internetową.

UWAGA!

                         Co do zasady podczas tyczenia budynku geodeta powinien zmienić istniejący użytek   np. z R (rola) na Bp (przeznaczone pod zabudowę). Gminy mogą pobierać podatek od terenów   zabudowanych. Samo wytyczenie budynku nie powinno skutkować zmianą podatku za nieruchomość. Jednakże część gmin pobiera podatek od gruntu przeznaczonego pod zabudowę (Bp). W mojej opinii jest to prawnie niedozwolone. Znalazłem w sieci firmy, które specjalizują się w odzyskiwaniu niepoprawnie naliczonego podatku. Na blogu jednej z tych firm znalazłem wpis dotyczącej wygranej sprawy odzyskiwania pieniędzy za nieprawnie naliczony podatek od użytku Bp, więc coś jest na rzeczy.

                         W praktyce jednak zdarza się, że użytek Bp jest zupełnie pomijany. Geodeta “nie zdąży” złożyć odpowiednich dokumentów z wytyczenia budynku. W międzyczasie składania dokumentów przez geodetę z wytyczenia budynku, klient zleca geodecie jego pomiar powykonawczy i nagle okazuje się, że użytek Bp jest pominięty. Istnieje taka możliwość, ale należy pamiętać, że to zależy od odpowiedniego nacisku starosty powiatowego na aktualizację EgiB (ewidencji gruntów i budynków). No i oczywiście nie powinno to mieć miejsca.

Budowa domu na kredyt - diabelny cyrograf

            Niestety większość z nas na wymarzone miejsce podpisało umowy z bankiem. W umowach kredytowych negocjujemy termin spłaty i wykonania zamierzenia. Na podstawie tejże umowy osadzamy w pewnych ramach czasowych wykonanie inwestycji. W odpowiednim czasie musimy zanieść wszystkie niezbędne dokumenty w tym mapy powykonawcze budynku. Bez niej bank nie będzie wiedział, czy pożyczone pieniądze faktycznie zostały przeznaczone na umówiony cel. Może to stwarzać problemy z punktu niedotrzymania warunków umowy. Kto z nas chciałby doświadczyć sporu związanego z niedotrzymaniem warunków umowy z bankiem na kilkaset tysięcy złotych. Z pewnością ja mam na to za słabe nerwy.

Sprzedaż/kupno domu - twardy orzech

              W zależności od strony, którą reprezentujemy (kupujący/sprzedający) odbiór może być niezbędny do:

a) dostania kredytu na kupno domu

b) zdobycia klienta chętnego na kupno domu

Z punktu widzenia klienta

              Istnieje wysokie ryzyko, że jako przyszyły inwestor nie dostaniesz kredytu na budynek, który chcesz kupić, a który nie będzie miał odbioru. Z perspektywy banku jest to za duże ryzyko kredytowe. Bank nie udzieli kredytu na nieruchomość o nieuregulowanych stanie prawnym. Nieodebrany budynek to właśnie budynek z takim stanem. Nie możemy przecież kupić budynku, którego formalnie nie ma. Przynajmniej nie w czasach, w których o kredyt tak ciężko.

              Drugą kwestią jest to, że nawet jeżeli dostaniesz kredyt i kupisz nieruchomość to stajesz się właścicielem domu oraz wszelkich problemów z nim związanych. Jeżeli kupujesz dom bez odbioru to nie wiesz, czy budynek spełnia kryteria do odbioru. Może się okazać, że budynek został wybudowany niezgodnie z projektem, co wiąże się karami, nową dokumentacją projektowo-geodezyjną lub, co gorsza, przymusem rozbioru domu i doprowadzenia działki do stanu sprzed budowy. Więcej na temat „o czym powinieneś pamiętać przed kupnem nieruchomości” pisałem tutaj

Z punktu widzenia sprzedającego

              Oczywiście możemy nastawić się na sprzedaż klientom, od których liczymy że kupią dom w ciemno i bez kredytu. Ale jest to odsianie większości potencjalnych klientów. Świadomość klientów jest coraz większa. Coraz więcej osób wie o tym, że ładny dom nie świadczy o jego uregulowanym stanie prawnym. Jeżeli chcemy zwiększyć swoje szanse na sprzedaż, zaznaczmy w ofercie, że posiadamy komplet dokumentów odbiorowych. Napiszmy, że posiadamy mapę pomiaru inwentaryzacji powykonawczej budynku, przyłącza wody, kanalizacji, gazu, energii. Zaznaczmy, że została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Zaznaczmy że budynek został wybudowany zgodnie z projektem zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę nr XYZ. Klient będzie wiedział, że nie kupuje kota w worku. Ponadto zaznacz, że to ty poniosłeś koszty na odbiory. Dzięki temu klient nie będzie próbował zbijać ceny w tej kwestii. A w procesie negocjowania ceny, tym argumentem jest nierzadko wstanie wynegocjować znacznie więcej, niż faktyczny koszt odbioru.

TO MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ !