Kacper Leszczyński                     
ul. Wyszyńskiego 13/1
83-340 Sierakowice
http://geodezyjnie.pl
tel. 798 555 180
email: Kacper@geodezyjnie.pl

Kontakt

TO MOŻE CIĘ ZAINTERESOWAĆ !

Klika słów na początek

                   Podział nieruchomości w Polsce jest nie lada wyzwaniem. Niestety polski właściciel nieruchomości nie może rozporządzać swoją własnością tak, jak mu się to podoba. Budowa domu, wiatki albo ogrodzenia jest prawnie uwarunkowana i musisz trzymać się urzędniczych norm.  To samo tyczy się podziału nieruchomości. Właściciel gruntu musi się zapytać urzędnika, czy będzie mógł podzielić swoją własność. Przedstawienie urzędnikowi naszej koncepcji podziału nie wystarczy. Oczywiście urzędnik pracuje w ramach odpowiednich rozporządzeń i ustaw oraz lokalnego prawa. Znam jednak takie urzędy, w których urzędnik ma niemalże władzę absolutną. Zdarzają się przypadki, w których odpowiednia urzędnicza persona może powiedzieć stanowcze "nie", nie uzasadniając swojej decyzji. A komu chce się walczyć w kolegiach odwoławczych. Często zależy nam na czasie, a i bez tego podziały nieruchomości są raczej czasochłonne.  Niniejszy artykuł przedstawia możliwe tryby, jakie stoją przed tobą w sprawach podziału nieruchomości. Ponadto omówię etapy podziału nieruchomości. Dowiesz się, jaki okres czasu może trwać podział oraz od czego czas ten zależy. Uświadomię ci,  co zależy od urzędu a co od ciebie. Podpowiem, czy wszystko musisz zlecać geodecie, czy może warto zrobić coś samemu.

CZEGO DOWIESZ SIĘ CZYTAJĄC DALEJ?

1. Od czego zacząć?

- Występowanie o warunki zabudowy / miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

- Opiniowanie wstępnego projektu podziału

- Wniosek o podział i jego załączniki

2. Kiedy możesz dzielić bez wystąpienia o warunki zabudowy/ niezależnie od ustaleń planu miejscowego

- Wyszczególnienie możliwości podziału w trybie artykułu 95

3. Podziały rolne i leśne

- Czym się charakteryzują?

- Jakie musisz spełniać warunki, aby dzielić w tym trybie?

4. Czas trwania podziału

- Od czego zależy?

- Ile trwają poszczególne czynności?

Od czego zacząć?

                       Pierwszym pytaniem, które powinieneś sobie zadać jest to, jakie prawa rządzą twoja nieruchomością? Czy istnieje jakieś lokalne prawo (tzw. plan miejscowy), który narzuca warunki podziału? Jeżeli tak, koniecznie musisz zdobyć odpis z miejscowego planu. Zdobędziesz go w gminie. W przypadku, gdy go nie ma dostaniesz z gminy świstek, że twoja nieruchomość nie jest objęta planem miejscowym oraz, że nie jest objęta projektem sporządzenia takiego planu.

                        W przypadku, gdy plan miejscowy nie obowiązuje w granicach twojej nieruchomości, powinieneś wystąpić do gminy o warunki zabudowy wraz z podziałem nieruchomości. Gmina wystosuje tobie warunki, jakimi muszą się kierować przyszłe działki, żeby je wydzielić.

                   Plan miejscowy jak i warunki, mimo że to dwa różne dokumenty, dążą do tego samego celu. Powiedzą tobie jakie warunki musi spełniać twoja nowa działka oraz  twój nowy dom. Różnica jest taka, że plan jest z góry nałożony i dostępny od razu a warunki możesz troszkę podkręcić pod swoje faktyczne potrzeby, ale trzeba czekać. 

                     Istnieją tryby podziału, w których nie musisz przejmować się warunkami zabudowy lub planem miejscowym. Dotyczy to głównie podziałów rolnych i leśnych  oraz podziałów przeprowadzonych w trybie art. 95. O czym mówi artykuł 95 i co to podział rolny? Tego dowiesz się już za chwilę.

Generalizując, gdy nasza działka nie będzie miała powyżej 3000m2 oraz nie łapie się w katalogu wyszczególnionym w artykule 95 (o którym przeczytasz niżej) należy zacząć od zdobycia warunków zabudowy wraz z podziałem lub odpis z planu miejscowego. Czym są warunki zabudowy a czym plan miejscowy szerzej pisałem TUTAJ Znajdziesz tam również informacje, jak je zdobyć, jak wygląda wniosek oraz jakie należy dołączyć załączniki.

                    Gdy takie warunki otrzymałeś lub  zdobyłeś odpis z planu miejscowego powinieneś sporządzić wniosek dotyczący podziału nieruchomości. Kolejny wniosek, kolejne załączniki. Kolejne pieniądze które musimy zostawić w urzędach. O załącznikach, które powinniśmy dołączyć stanowi artykuł 97.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Są nimi kolejno: 

1) dokument  stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, w szczególności oświadczenie właściciela,

2) wypis i wyrys nieruchomości dzielonej,

3) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego,

3a) pozwolenie konserwatora zabytków w przypadku nieruchomości  wpisanej do rejestru zabytków,

4) wstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95; ( o podziałach, na który nie należy sporządzać wstępnego projektu napisze w dalszej części artykułu),

5) protokół z przyjęcia granic nieruchomości,

6) wykaz zmian gruntowych,

7) wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,

8) mapę z projektem podziału.

                  Starając się o podział nieruchomości tak naprawdę składasz dwa wnioski. Pierwszy opiniujący wstępny projekt podziału. Drugi wniosek składasz, gdy otrzymałeś pozytywnie zaopiniowany wstępny projekt podziału i składasz projekt podziału. Do pierwszego wniosku powinieneś załączyć dokumenty z podpunktu 1-4. Do wniosku drugiego od 1-8. W związku z tym, że dokumenty się zdublują większość gmin nie chce kolejnych kopii tych samych dokumentów. Większość nie oznacza wszystkich gmin. I tutaj można założyć, że co urząd to obyczaj. Najlepiej się zapytać.

                        Pierwsze 4 punkty możesz wykonać/zdobyć samodzielnie, chociaż zlecenie tego geodecie będzie lepszym pomysłem. Etap zdobywania dokumentów oraz tworzenie wstępnego projektu podziału może być uciążliwe, zwłaszcza gdy robi się to pierwszy raz. Kolejki w urzędach i ogrom wniosków sprawiają że musicie zarezerwować cały dzień. Ponadto istnieje możliwość wykonanie wstępnego projektu nie tak jak życzy sobie lokalny urzędnik, a takie niuanse są nierzadko ważniejsze niż sama treść ustawy. 

Artykuł 95 Dzielę czy to się wam podoba czy nie!

                  Są przypadki, w których podziału dokonuje się bez wstępnego projektu podziału.  Oznacza  to, że gmina nie udziela postanowienia pozytywnie lub negatywnie opiniującego nasz  wstępny projekt podziału. W związku z tym tryb ten jest troszkę szybszy. Unikamy bowiem  jednego  kontaktu z gminą. Tryb ten stosujemy w przypadkach takich jak :

1) zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami,  wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla  poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami  gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

2) wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw,

4a) realizacji przepisów dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów,

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych,

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Jak dzielić to z rozmachem  - podziały rolne i leśne

            Podziały rolne i leśne są podziałami, w które gmina nie ingeruje. Na podział tego typu nie jest   wystawiana decyzja administracyjna. Sprawia to, że tryb podziału jest zdecydowanie szybszy.   Warunkiem takiego podziału jest to, że wydzielone działki mają być większe niż 0.3000ha oraz   działki rolne lub leśne. Za takie nieruchomości uważa się użytki rolne, grunty leśne,   zadrzewione zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnej użytki kopalne,   nieużytki, i drogi jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy. Jest to bardzo ważne i skutkuje   uwarunkowaniem trybu podziałowego. Jeżeli wydzielimy działki większe niż 3000m2,  a nie będzie   spełniać warunków kolejnych, nie jest to podział rolny. Częstym pomijanym warunkiem są wydane   warunki zabudowy. Zleceniodawcy często nie wiedzą o tym, że dawniej wydane warunki   zabudowy   mogą warunkować dzisiejszy podział. 

Od warunku metrażu jest wyjątek. Wyjątkiem tym jest podział związany z powiększeniem działki sąsiedniej. W tym przypadku możemy dzielić działki mniejsze ale zastrzegamy, że przeniesienie praw do nowo wydzielonej działki nie będzie trwało dłużej niż 6 miesięcy od wydanej decyzji w tej sprawie. Procedura takiego podziału jest bardzo łatwa. Właściwie wszystkim zajmuje się geodeta. Po twojej stronie leży tylko podpisanie oświadczenia o tym, że twoja nieruchomość jest nieruchomością rolną. Czasem starostwo, do którego geodeta zanosi dokumentację podziałową żąda zaświadczenia z gminy o statusie działki jako nieruchomości rolnej. 

Ile to wszystko trwa?

              Nie ma co ukrywać - podziały są rozwlekłe w czasie. Zwłaszcza, gdy znajdujesz się na samym początku. Zdobycie warunków zabudowy to kwestia 3 miesięcy. Następnie opinia gminy dla wstępnego projektu podziału 2 miesiące. Geodeta wykonujący projekt podziału i operat podziałowy - najszybciej dwa tygodnie ( należy pamiętać, że na 7 dni przed odszukaniem starych kamieni granicznych geodeta musi zawiadomić wszystkich, których szukany kamień graniczny będzie dotyczył). Sprawdzenie operatu podziałowego przez starostwo- średnio koło miesiąca. Decyzja podziałowa- miesiąc. Łącznie wychodzi nam około 8 miesięcy. Oczywiście są przypadki, w których trwa to krócej. Lokalny urzędnik być może nie miał nawału pracy, tak samo jak i geodeta. Ale nie byłbym hurra optymistą. Z reguły wygląda to tak, że nieruchomości dzieli się w sezonie urlopowym, z którego skorzystał jeden jedyny urzędnik, który może wystawić decyzję podziałową. Bywają przypadki w którym nasze sąsiedztwo może odbić się na terminie podziału. Załóżmy, że wystąpiłeś o warunki zabudowy, a sąsiad skorzystał z prawa odwołania się od nich. Najprawdopodobniej i tak je otrzymasz, ale termin się wydłuża i to znacznie.;:;

Terminy podziałów z artykułu 95 lub podział rolny/leśny są trybami szybszymi. Odchodzą nam tutaj: czas na wystąpienie o warunki zabudowy (3 miesiące) oraz na opiniowanie wstępnego projektu podziału (około dwóch miesięcy). Przy podziale rolnym odchodzi również czas na wydanie decyzji podziałowej (1 miesiąc).

STREFA KOMENTOWANIA  

Pytaj, podziel się doświadczeniami lub napisz czy artykuł okazał się przydatny - po prostu skomentuj

Zapraszam do podzielenia się swoimi opiniami na temat podziałów, rozgraniczeń, wznowień.

Być może gmina za podział naliczyła tobie opłatę adiacencką, a ty nie wiesz co to jest? Pamiętaj! Jeżeli masz pytania lub chcesz podzielić się jakąś ciekawostką znajdź moją grupę facebookową

"Skoncentrowani na celu - budowa domu".

Nic prostszego po prostu naciśnij przycisk poniżej!

Lub zostaw komentarz!